河南房屋拆迁征收补偿替代行政强拆

      河南省房屋拆迁政策进行重大调整，“拆迁”被“征收补偿”替代。这意味着，行政强拆将退出历史。记者5月14日从省人民政府获悉，《河南省实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉若干规定》（以下简称《规定》）已经印发，并开始实施。
       《规定》中说，政府将成为征收和补偿主体，停产停业的损失也列入补偿范围。业内人士分析，《规定》将使我省国有土地上房屋征收和补偿的流程更加公开透明，房屋所有者的权益将进一步得到保障。

【变化①】“拆迁”字眼彻底消失
      今年3月份，张某租用的一块国有土地上的围墙在夜间突然被推土机推翻。张某第二天跑到当地镇政府追问怎么回事，当地土地所的所长说，因为该市一个重大项目的建设迫在眉睫，当地镇政府连夜进行了强拆。
张某气得不行：国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》不是已经实施了吗？你们怎么还强制拆迁啊？   

       所长说，国务院的条例是已经实施了，但是我省还没有实施细则，该怎么赔偿你就怎么赔偿你吧。
如果现在这个所长再这样强词夺理，恐怕就不行了。记者昨日从省人民政府获悉，《河南省实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉若干规定》已经印发并开始实施。
“《规定》的亮点，是‘拆迁’这一字眼彻底消失，用‘征收补偿’取而代之。”昨天下午，省住房和城乡建设厅相关负责人表示，《规定》的实施，意味着河南省房屋拆迁政策出现重大调整。
实际上，我省用“征收补偿”替代“拆迁”，有着深刻背景。
2011年1月21日，国务院颁布并实施《国有土地上房屋征收与补偿条例》，从主体上、法律关系上、管理体制上、征收程序上、强制执行模式上均改变了原《城市房屋拆迁管理条例》的模式，建立起全新的征收模式和征收与补偿制度。

       为按国家要求尽快规范全省国有土地房屋征收与补偿工作，省住房和城乡建设厅加紧起草相关规定。今年2月24日，省住房和城乡建设厅同时公布了3个“征求意见稿”，在住房保障、房地产价格评估机构选定、停产停业损失补偿等方面，面向社会公开征求意见。
据省住房和城乡建设厅相关负责人介绍，此次在省政府官方网站上发布的《规定》，已是数易其稿。《规定》在河南省的实施，意味着今后“行政强拆”将退出历史。
据悉，《规定》公布施行，原有的房屋拆迁管理办法同时废止。《规定》施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目,继续按照原有规定办理，但有关部门不得强制拆迁。

【变化②】政府成为征收和补偿主体
      根据《规定》，市、县级政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。
省住房和城乡建设厅相关负责人表示，过去的拆迁操作模式是，开发商向政府申请拆迁许可，获得批准后实施拆迁。在实践中，部分开发商为追求利润，通常会采取各种手段压缩拆迁补偿标准，甚至采取断电、停水等比较极端的方式，逼迫拆迁户达成协议。
政府成为国有土地上房屋征收和补偿的主体之后，整个征收和补偿的流程将更加公开透明。虽然按照规定，房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位承担房屋征收与补偿的具体工作，但政府部门将担负起国有土地上房屋征收和补偿的主要责任。例如，省辖市房屋征收部门要加强对县(市、区)房屋征收与补偿工作的监督管理；市、县级财政、国土资源、发展改革等有关部门将按照各自职责协同做好本行政区域的房屋征收与补偿工作。

【利好①】选择评估机构 被征收人说了算
     《规定》中说，被征收人应当在规定期限内协商选定房地产价格评估机构。如果在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门组织被征收人投票决定或者采取摇号、抽签等随机方式确定。
省住房和城乡建设厅相关负责人表示，在征收和补偿之间，评估是最重要的环节。过去，一些开发商在选择评估机构方面投机取巧，诱骗被拆迁人选择对开发商有利的评估机构。今后选择评估机构，将由被拆迁人自己说了算。
选定评估机构后，下一步就是对房屋价格进行评估。被征收人如果对房地产价格评估结果不满意,可以向原房地产价格评估机构申请复核评估。如果对复核结果还不满意,可以向被征收房屋所在地房地产价格评估专家委员会申请鉴定。
据介绍，目前省住房和城乡建设部门、各省辖市房地产管理部门正在按照有关规定，组建房地产价格评估专家委员会。该委员会主要任务就是接受委托对房地产价格评估机构作出的复核结果进行鉴定。
【利好②】停产停业损失列入补偿范围
      《规定》中说，对于符合条件的房屋，征收部门应当给予被征收人停产停业损失补偿。
省住房和城乡建设厅相关负责人表示，过去，被拆迁的房屋里有的正在开店营业，拆迁后，不但生意做不下去，损失也没法弥补。这种情况今后将不复存在。
被征收人停产停业损失补偿标准可以由房屋征收部门与被征收人协商，基本上应按照被征收人的月平均利润值确定。此外，商业、服务性行业停产停业损失补偿期限不低于3个月,工业生产行业不低于6个月。
被征收房屋要符合3个条件,才能给予停产停业损失补偿：被征收房屋具有房屋权属证明或者经有关部门认定为合法建筑；有合法、有效的营业执照,且营业执照上标明的营业地点为被征收房屋；已办理税务登记并具有纳税凭证。

【利好③】被征收人可以优先获得保障房
      《规定》中说，征收国有土地上个人住宅,被征收人符合当地住房保障条件且自愿选择保障性住房的,作出房屋征收决定的市、县级政府应当优先予以住房保障。
省住房和城乡建设厅相关负责人表示，以上规定简言之，就是被征收人可以优先获得保障房。具体来讲，在房屋征收与补偿工作中,市、县级政府将组织住房保障等部门现场办公,并开辟绿色通道，现场受理、审核被征收人申请。符合条件的被征收人，可以尽快参与选房。但是被征收人获得保障性住房后,不得再参加其他保障性住房公开摇号配租、配售。

【借鉴】南京、武汉规定被征收人可选补偿方式
      记者了解到，近日，南京市和武汉市也分别针对《国有土地上房屋征收与补偿条例》出台了细则。南京市在《国有土地上房屋征收与补偿条例》的基础上，出台了《南京市国有土地上房屋征收与补偿办法》，对不少细节做了细化延伸；武汉市也制订了《武汉市国有土地上房屋征收与补偿办法》。
在对征收房屋进行价值评估时，南京市规定需参照类似房产在评估时的平均交易价格，另外还列明了在评估时需要考虑的类似房产细节——区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产。也就是说，一套房子评估时，要找好几套相似的房产，这几套房产的均价可能不尽相同，评估时要取这些价格的平均数。这次南京市以法规的形式对这种评估形式予以确定。
《武汉市国有土地上房屋征收与补偿办法》中说，如果50%房主不满意补偿方案，政府应该组织召开听证会，被征收人同时也有选择补偿方式的权利。《南京市国有土地上房屋征收与补偿办法》也提出，被征收人有权选择产权调换方式补偿。有关人士指出，灵活多样的补偿方法，能体现出对被征收人的尊重。
我省出台的《规定》相对简单，很难在其中找到如何评估、被征收人怎样选择补偿方式这些内容。对此，河南力天律师事务所主任丁香说，我省出台的《规定》是政府规章性质的，规格相对低一些，还存在不少不太细致的地方，将来有可能根据情况上升为地方性法规。不同地方的政府会根据辖区内的实际情况作出相应的规定，相互之间的可比性并不是太大。

【观点】政府主导有利于地方稳定
      有网友指出，新的《国有土地上房屋征收与补偿条例》也并不能有效解决地方政府滥用征地权力的行为。在实施旧的城市房屋拆迁管理条例时，是开发商在和拆迁户斗，地方政府一般在幕后。新的《国有土地上房屋征收与补偿条例》出台后，地方政府走到了台前。仅凭《国有土地上房屋征收与补偿条例》，村民、市民能斗得过掌握几乎所有资源的地方政府吗？
丁香说，政府主导相对于以前第三方主导要好，以前企业拆迁都有一个拆迁时限，它们要追求利益化，所以就会出现各种野蛮拆迁情况。但政府不一样，政府不仅具有管理职能，还要维护好当地的稳定，一旦因拆迁不当出现群体性事件，政府将会承担更多的责任。在稳定和利益之间，政府会选择前者。
有分析人士认为，《规定》没有使用“拆迁”二字，而是用“征收”取而代之，这体现出政府更加注重维护老百姓的切身利益。《规定》在评估机构、停业停产损失、保障房等方面都进行了明确，我省国有土地上房屋征收和补偿的流程将变得更加公开透明。