购房指南：2013年房贷如何省利息 可选4种方式

“刚买一套首套房，商贷83万，30年，是选择等额本息还是等额本金划算?以后能转成公积金贷款吗?”有网友产生这样疑惑。

    目前武汉的房产消费水平来看，能贷款80多万的购房者，自身的经济实力已经算很强的了，同时还款能力也是不错的，每月需还款5千多，那么工资也在万元以上，像这类人群，因考虑提前还贷后转公积金贷款，选择等额本金比较合适，利息较少，前期还的多是本金;但需注意后期转公积金的话，除了满足转公积金贷款的基本条件外，还需要借贷者公积金缴存额度较高能支撑剩余的尾款才行。

    除了这类人群外，其他刚需族，在买房办理贷款时也会产生如何贷款才划算的疑惑，那么应该选择怎么样的贷款或还款方式来省利息呢?或者又有什么样的理财方式才更加便利呢?

    尽量选择使用公积金贷款

    公积金贷款利率比商业住房贷款低得多，5年以上的年贷款利率公积金是4.5%，而商贷是6.5%;而且商业贷款年底还不打折，没有优惠，两者之间所还的利息差距将更大。因此贷款买房，在有公积金的情况下，公积金贷款最划算。

    专家表示：对于首套房使用商业贷款，想购买二套房的购房者，使用公积金贷款无疑更可省下不少利息。房贷新政实施后，二套房首付必须六成，利率上浮10%。公积金贷款的优势更加明显。公积金贷款作为一种福利性购房贷款，目前武汉市公积金贷款政策尚没有变化。没有使用过公积金贷款的，可按照首套房房贷，可首付两成，更可享受4.5%的公积金利率。

    因此，可考虑采取首套房贷商业贷款、二套房贷用公积金的做法。

    提醒，公积金贷款上限为60万，放贷时间最长30年，如果房价过高，购房者可使用公积金和商贷的组合贷款方式，但实际能贷款的金额还需结合缴存公积金的额度进行计算。

    多考虑等额本金还款方式更省利息
 
    对于还款能力较强、收入较稳定、有额外收入来源的贷款者，可以向银行申请变更还款方式，将原有的等额本息还款方式变更为等额本金还款，达到省息目的。

    银行的个人住房贷款还款方式主要有等额本息和等额本金两种方式。二者的主要区别在于，前者每期还款金额相同，即每月本金加利息总额相同，客户还贷压力均衡，但利息负担相对较多;后者每月本金相同，利息不同，前期还款压力大，但以后的还款金额逐渐递减，利息总负担较少。

    以贷款50万20年期(以基准利率6.55%计算)计算，采用等额本息还款法，利息为39.9万元。而采取等额本金还款，支付利息32.9万。两者相比，利息相差7万左右。

    但需注意：等额本金还款法也不一定适合所有的购房者，因为它的月供是倒金字塔式结构，也就是说早期还款数额较高，不适合贷款压力大的家庭。

    部分提前还款时缩短期限比较划算

    去年两次降息后，而现年底，年终奖等即将要发放，有不少房贷者已开始思考提前还贷的问题;但提前部分还款时，究竟是选择减少月供还是缩短贷款期限划算?

    专家解释：如果单纯从节省利息角度来讲，肯定是缩短贷款期限最划算。如果客户选择缩短贷款期限，而月供不变，那么客户的还款周期会加快，因为客户每月还款额没有变化。而如果选择减少月供，那么每月还款压力会减轻，但因为每月所还本金减少，自然总的贷款利息没有月供不变的方式来得省。

    提前还贷也需要思量，例如还贷年限已经超过一半，月还款额中本金大于利息，提前还款的意义就不大。

    可考虑其他理财产品

    现在理财产品“起步价”多为5万元，那么对于有5万元以上存款的“房奴”来说，可以通过房贷理财账户达到用存款抵扣贷款利息的目的。

    每个银行的理财产品不同，购买理财产品后，这部分资金可获相当于贷款利率的收益。