购房前一定要认清房产市场四大乱象

近年来，随着房地产开发的不断扩增，各种问题也频繁出现，如五证不齐、房屋质量、各种预售金、保证金、合同纠纷、物业服务等维权事件。目前有不少房地产开发公司为提前获取利益，扩大市场竞争力，采用多种优惠政策，在没有取得预售证之前就开始销售。购房者在买房时一定要注意自己是否被骗、被忽悠了，去一家房地产公司看房时，一定要询问他们开发销售时各种证件是否齐全，以免今后因证件不齐给自己造成经济上的严重损失。购房请牢记“五”、“二”、“一”，即“五证”、“二书”、“一表”。所谓“五证”是指《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》等许可证。“二书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。“一表”是指《竣工验收备案表》。　　

　　乱象未取得房屋预售许可证

　　商品房预售许可证是房地产管理机关允许房地产开发商进行期房销售的标志。一个楼盘是否具有商品房预售许可证是证明该楼盘能否达到发售的基本条件。此外，预售许可证必须是原件，复印件是无效的。

　　预售许可证还有有效期限，超过这个期限也是无效的。

　　如果开发商未取得预售许可证就开始销售房屋，就已触犯了相关法律法规。根据违法情节的轻重，将处以不同的处罚。对“不符合商品房销售条件，房地产开发企业向买受人收取预订款性质费用”的行为，按照收取金额的多少，明确了从1万元到3万元3档不同的处罚标准。

　　　　乱象无预售证收取订购金

　　有些房地产开发公司在未达到预售资格的情况下，就开始对外宣传销售，采用各种优惠政策，特别是所谓的VIP。这种在不具备销售条件下售卖是违法的，对购房者有一定的风险。

　　购房者在去售楼部看房时，不难发现，有些公司在没开盘对外销售会宣称现在订购有什么样的优惠。如交1万元诚意金到正式签购房合同时当2万元用等。

　　而建设部《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》（建住房［2006］166号）规定，对未取得商品房预售许可证的项目，房地产开发企业不得非法预售商品房，也不得以认购（包括认订、登记、选号等）、收取预订款性质费用等各种形式变相预售商品房。根据的规定，房地产开发企业取得预售许可证后应当在十日内开始销售房屋。

　　特别注意：一般认筹时开发商是不说房子具体价格的，最多含糊地说个均价，而认筹的人越多，开盘时均价就越高，所谓的优惠就被开发商吞食了。

　　乱象未开盘就预约排号

　　目前楼市火热，新建小区接连开盘，预约排号排队买房的现象已经成为各个小区的销售新“景观”。好的房源只有那么几个，不少人即使排了号也买不到适宜的房源。

　　如一家房地产开发公司，在期房源尚未开盘预售的情况下，就对外排号，不少人因排号靠后未选中合适的房源，等到第二期再次开盘预售时，因同样的原因仍未选中合适房源。就这样交诚意金排来的号，却没有给自己购房带来便利，反而造成各种困扰。去售楼部问，他们都说“当时排号太往后了，好多前面的客户都还没选，开盘时只能紧着前面的客户先选”。

　　故而提醒广大购房者，在买房预约排号时，一定要慎重，预约排号潜在风险较大，应认真考虑后再做决定。

　　乱象虚假认购哄抬房价

　　不少客户在去售楼部看房时经常会发现这样一种情况：刚开盘的楼盘未销售几天，就有不少好的房源被销售出去，甚至出现供不应求的销售假象。

　　为炒高房价，有些房地产开发商利用临时借用的身份证，甚至编造姓名、证件等方式，虚假认购，囤积房源，造成一种人为住房销售紧张的局面，引诱群众争购，从而借机抬高房价。

　　购房者在买房时不要盲目选择楼盘，要多方打听该房地产公司的销售情况是否真如销售表上所示。

　　住房城乡建设部在《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》中早有规定：“对故意采取畸高价格销售或通过签订虚假商品住房买卖合同等方式人为制造房源紧张的行为，进行严肃查处。”